“成都一環(huán)內(nèi)，超商鋪收益，購買后委托知名酒店經(jīng)營管理，租期十五年，年收益回報高達8%，享住宅70年產(chǎn)權�！泵鎸@樣誘人的廣告語，能不動心的投資者很少。成都房地產(chǎn)市場上近期有多個項目均有產(chǎn)權式酒店公寓產(chǎn)品銷售，包括名人國際公寓、索爾龍舟、鴻錦匯、都市領峰等。一時間，產(chǎn)權式酒店公寓產(chǎn)品在成都樓市風生水起，關注頗高。
但是，產(chǎn)權式酒店公寓真的是一勞永逸的高回報率投資產(chǎn)品嗎？答案顯然是否定的。產(chǎn)權式酒店公寓引發(fā)的各種糾紛時有發(fā)生，投資此類產(chǎn)品需要更加謹慎。那么，在投資產(chǎn)權式酒店公寓時該如何來甄別和選擇？該注意哪些風險，該如何來維權？針對這些問題，成都商報記者采訪了專業(yè)人士與知名律師，希望能為購房者提供幫助。
高回報率很難保證 投資需慎之又慎
在住宅市場低迷的當下，作為“邊緣系”的產(chǎn)權式酒店公寓，與商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的投資門檻相比相對較低，還有酒店公司對其承擔保值、增值的經(jīng)營職能，因此以產(chǎn)權式酒店公寓為代表的商業(yè)公寓等“邊緣系”投資產(chǎn)品開始走俏。其中，最為吸引購房者的是產(chǎn)權式酒店公寓開發(fā)商承諾的高收益率，但是高收益的兌現(xiàn)卻存在疑問。
2004年轟動全國的北京金山假日酒店公寓糾紛案，起因就是開發(fā)商承諾的10%的回報率、每年上萬的收益，最后兌現(xiàn)的卻是每年幾百的回報，因而引發(fā)了300多名業(yè)主集體對開發(fā)商與承租方提出訴訟。那么，到底開發(fā)商承諾的高收益率在當下成都實現(xiàn)的可能性有多大，不妨來算一筆賬。
位于成都北門大橋旁的某產(chǎn)權式酒店公寓，現(xiàn)在售價約為16000元/平方米，面積最小為50平方米。開發(fā)商承諾將委托某知名酒店集團統(tǒng)一管理，打造準五星投資型酒店公寓，業(yè)主擁有客房70年住宅產(chǎn)權，15年穩(wěn)定回報的租金，享8%以上年收益率。
就以該產(chǎn)權式酒店公寓為例，按照投資50平方米、16000元/平方米的單價計算，其總價為80萬元，按照CRC（商業(yè)地產(chǎn)投資顧問）聯(lián)盟監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前該片區(qū)此類型物業(yè)租金約在50元/平方米/月。50元/平方米/月×50平方米×12個月=年租金收入為30000元，回報率為3.75%。從承租期15年來看，共能收回約45萬元成本，如果將80萬元的成本全部收回需要約27年。這樣的測算相對保守，但就算是加上每年的租金上漲率，也很難保證整體回報率達到8%，這樣的承諾看上去更像是謊言。高玉林律師也認為，開發(fā)商與購房者的購房合同中一般不會承諾具體的回報率，而是采用酒店承租方與購房者再單獨簽訂合同的方式，這就為購房者后期收益的保證埋下了隱患。
投資需慎之又慎
根據(jù)2001年6月國家建設部實施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商行政管理局發(fā)布實施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾�！碑a(chǎn)權式酒店公寓在操作上實際涉嫌違反上述規(guī)定。
“早幾年開始，成都就出現(xiàn)了不少產(chǎn)權式酒店公寓，但也衍生出不少問題，當時在新津、青城山、峨眉山等地有產(chǎn)權式酒店公寓都變成了爛尾樓，最后不了了之，有不少購房者被困其中�！备哂窳终J為，對于大多數(shù)青睞產(chǎn)權式酒店公寓的消費者來說，吸引他們的是開發(fā)者承諾的種種高回報，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長期收益”�！暗珣撜J識到，面對如此高回報，也會伴隨同樣的高風險�！备哂窳诌M一步解釋說，對于產(chǎn)權式酒店公寓來說，購買者能夠自始至終保證自己利益的前提就是消費者所購房源的這家酒店要一直經(jīng)營良好，讓經(jīng)營者有足夠的利益，進而保證消費者有像當初開發(fā)者賣房時所保證的、持續(xù)性的“高回報”。
“這就是消費者在購買之前，必須考慮到的產(chǎn)權式酒店公寓的經(jīng)營風險�！备哂窳直硎荆鶕�(jù)以往經(jīng)驗，一旦消費者所購買的產(chǎn)權式酒店經(jīng)營不善，那么，可能會導致開發(fā)者或經(jīng)營者中途“退出”，這樣一來，消費者的權益就無從保障了�！跋M者即使決定投資產(chǎn)權式酒店公寓，也要注意除了要與開發(fā)者簽訂銷售合同以外，還要與其管理者簽訂相應的收益合同，即達成日后的服務約定。”高玉林最后提醒，投資產(chǎn)權式酒店公寓有風險，消費者要慎之又慎。
隱藏五大投資風險
2011年6月10日上午，位于成都北門大橋附近的某產(chǎn)權式酒店公寓發(fā)生了業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，開發(fā)商保安與前去交涉房產(chǎn)證辦理事宜的女業(yè)主之間發(fā)生了摩擦。無法辦理產(chǎn)權、無法回收承諾收益等等問題是產(chǎn)權式酒店公寓糾紛的焦點問題。面對這些問題，泰和泰律師事務所合伙人高玉林提醒購房者可能面臨以下“如賊剪徑”的風險：
風險一
一些開發(fā)商在推銷產(chǎn)權式酒店公寓時，告訴購買者可獲得獨立產(chǎn)權的房屋等。那么，如果政府相關部門不允許開發(fā)商擅自分割銷售原始批準設計為大空間的商業(yè)用房，那么，單獨的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費者無法獲得獨立產(chǎn)權)。這樣，消費者購房后，不可避免地存在一定的法律風險。
風險二
由于無法取得“小產(chǎn)證”，開發(fā)商們或許會轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權式酒店的“承租權”，可對外仍然宣稱為產(chǎn)權式酒店公寓。而在法律上，房屋承租權和房屋所有權是兩個不同的概念。房屋租賃權屬于債權范疇，這是一個相對權，承租人(即消費者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權，其首要條件就是房屋出租人(開發(fā)商等)的配合，并且投資人的權利僅僅是相對行使，不能將權利行使絕對化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租必須征得出租人的同意。相關法律規(guī)定，一般租賃合同的期限最長不超過20年。
風險三
即使開發(fā)商能為投資者辦出“小產(chǎn)證”，產(chǎn)權式酒店公寓的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，酒店是個具有綜合服務功能的經(jīng)營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大。第二，產(chǎn)權式酒店公寓配套設施及共用部位的所有權屬性不明確�？头砍鍪酆�，酒店配套設施的所有權屬于誰，是投資者共有，還是屬于開發(fā)商？其產(chǎn)權在法律上存在模糊性。
風險四
由于產(chǎn)權式酒店公寓產(chǎn)權的模糊性等，就決定了投資者對開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關系，這樣，酒店的經(jīng)營管理往往容易陷入開發(fā)商與管理公司的地下操作中。
風險五
正因為產(chǎn)權式酒店公寓產(chǎn)權上具有依賴性，這就導致如果酒店經(jīng)營不善，消費者購買的單獨的酒店客房在市場上將難以轉(zhuǎn)讓。因為酒店必須整體經(jīng)營，單獨的客房是很難產(chǎn)生同等收益的。如此一來，投資者投資后很難全身而退，其預期的高回報很大程度上取決于酒店的經(jīng)營好壞。
(本文來源：四川新聞網(wǎng)-成都商報 )
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發(fā)表于 2014-5-30 16:37:12
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