“成都一環(huán)內(nèi)，超商鋪收益，購買后委托知名酒店經(jīng)營(yíng)管理，租期十五年，年收益回報(bào)高達(dá)8%，享住宅70年產(chǎn)權(quán)。”面對(duì)這樣誘人的廣告語，能不動(dòng)心的投資者很少。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上近期有多個(gè)項(xiàng)目均有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)品銷售，包括名人國(guó)際公寓、索爾龍舟、鴻錦匯、都市領(lǐng)峰等。一時(shí)間，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)品在成都樓市風(fēng)生水起，關(guān)注頗高。
但是，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓真的是一勞永逸的高回報(bào)率投資產(chǎn)品嗎？答案顯然是否定的。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓引發(fā)的各種糾紛時(shí)有發(fā)生，投資此類產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。那么，在投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓時(shí)該如何來甄別和選擇？該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)，該如何來維權(quán)？針對(duì)這些問題，成都商報(bào)記者采訪了專業(yè)人士與知名律師，希望能為購房者提供幫助。
高回報(bào)率很難保證 投資需慎之又慎
在住宅市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，作為“邊緣系”的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，與商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的投資門檻相比相對(duì)較低，還有酒店公司對(duì)其承擔(dān)保值、增值的經(jīng)營(yíng)職能，因此以產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為代表的商業(yè)公寓等“邊緣系”投資產(chǎn)品開始走俏。其中，最為吸引購房者的是產(chǎn)權(quán)式酒店公寓開發(fā)商承諾的高收益率，但是高收益的兌現(xiàn)卻存在疑問。
2004年轟動(dòng)全國(guó)的北京金山假日酒店公寓糾紛案，起因就是開發(fā)商承諾的10%的回報(bào)率、每年上萬的收益，最后兌現(xiàn)的卻是每年幾百的回報(bào)，因而引發(fā)了300多名業(yè)主集體對(duì)開發(fā)商與承租方提出訴訟。那么，到底開發(fā)商承諾的高收益率在當(dāng)下成都實(shí)現(xiàn)的可能性有多大，不妨來算一筆賬。
位于成都北門大橋旁的某產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，現(xiàn)在售價(jià)約為16000元/平方米，面積最小為50平方米。開發(fā)商承諾將委托某知名酒店集團(tuán)統(tǒng)一管理，打造準(zhǔn)五星投資型酒店公寓，業(yè)主擁有客房70年住宅產(chǎn)權(quán)，15年穩(wěn)定回報(bào)的租金，享8%以上年收益率。
就以該產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為例，按照投資50平方米、16000元/平方米的單價(jià)計(jì)算，其總價(jià)為80萬元，按照CRC（商業(yè)地產(chǎn)投資顧問）聯(lián)盟監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前該片區(qū)此類型物業(yè)租金約在50元/平方米/月。50元/平方米/月×50平方米×12個(gè)月=年租金收入為30000元，回報(bào)率為3.75%。從承租期15年來看，共能收回約45萬元成本，如果將80萬元的成本全部收回需要約27年。這樣的測(cè)算相對(duì)保守，但就算是加上每年的租金上漲率，也很難保證整體回報(bào)率達(dá)到8%，這樣的承諾看上去更像是謊言。高玉林律師也認(rèn)為，開發(fā)商與購房者的購房合同中一般不會(huì)承諾具體的回報(bào)率，而是采用酒店承租方與購房者再單獨(dú)簽訂合同的方式，這就為購房者后期收益的保證埋下了隱患。
投資需慎之又慎
根據(jù)2001年6月國(guó)家建設(shè)部實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國(guó)家工商行政管理局發(fā)布實(shí)施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾�！碑a(chǎn)權(quán)式酒店公寓在操作上實(shí)際涉嫌違反上述規(guī)定。
“早幾年開始，成都就出現(xiàn)了不少產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，但也衍生出不少問題，當(dāng)時(shí)在新津、青城山、峨眉山等地有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓都變成了爛尾樓，最后不了了之，有不少購房者被困其中�！备哂窳终J(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)青睞產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的消費(fèi)者來說，吸引他們的是開發(fā)者承諾的種種高回報(bào)，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長(zhǎng)期收益”�！暗珣�(yīng)該認(rèn)識(shí)到，面對(duì)如此高回報(bào)，也會(huì)伴隨同樣的高風(fēng)險(xiǎn)。”高玉林進(jìn)一步解釋說，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓來說，購買者能夠自始至終保證自己利益的前提就是消費(fèi)者所購房源的這家酒店要一直經(jīng)營(yíng)良好，讓經(jīng)營(yíng)者有足夠的利益，進(jìn)而保證消費(fèi)者有像當(dāng)初開發(fā)者賣房時(shí)所保證的、持續(xù)性的“高回報(bào)”。
“這就是消費(fèi)者在購買之前，必須考慮到的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)�！备哂窳直硎�，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦消費(fèi)者所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)不善，那么，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者中途“退出”，這樣一來，消費(fèi)者的權(quán)益就無從保障了�！跋M(fèi)者即使決定投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，也要注意除了要與開發(fā)者簽訂銷售合同以外，還要與其管理者簽訂相應(yīng)的收益合同，即達(dá)成日后的服務(wù)約定�！备哂窳肿詈筇嵝眩顿Y產(chǎn)權(quán)式酒店公寓有風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者要慎之又慎。
隱藏五大投資風(fēng)險(xiǎn)
2011年6月10日上午，位于成都北門大橋附近的某產(chǎn)權(quán)式酒店公寓發(fā)生了業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，開發(fā)商保安與前去交涉房產(chǎn)證辦理事宜的女業(yè)主之間發(fā)生了摩擦。無法辦理產(chǎn)權(quán)、無法回收承諾收益等等問題是產(chǎn)權(quán)式酒店公寓糾紛的焦點(diǎn)問題。面對(duì)這些問題，泰和泰律師事務(wù)所合伙人高玉林提醒購房者可能面臨以下“如賊剪徑”的風(fēng)險(xiǎn)：
風(fēng)險(xiǎn)一
一些開發(fā)商在推銷產(chǎn)權(quán)式酒店公寓時(shí)，告訴購買者可獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋等。那么，如果政府相關(guān)部門不允許開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房，那么，單獨(dú)的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費(fèi)者無法獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán))。這樣，消費(fèi)者購房后，不可避免地存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)二
由于無法取得“小產(chǎn)證”，開發(fā)商們或許會(huì)轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權(quán)式酒店的“承租權(quán)”，可對(duì)外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。而在法律上，房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇，這是一個(gè)相對(duì)權(quán)，承租人(即消費(fèi)者、投資者)要行使自己對(duì)房屋的租賃權(quán)，其首要條件就是房屋出租人(開發(fā)商等)的配合，并且投資人的權(quán)利僅僅是相對(duì)行使，不能將權(quán)利行使絕對(duì)化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租必須征得出租人的同意。相關(guān)法律規(guī)定，一般租賃合同的期限最長(zhǎng)不超過20年。
風(fēng)險(xiǎn)三
即使開發(fā)商能為投資者辦出“小產(chǎn)證”，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。第二，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確。客房出售后，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰，是投資者共有，還是屬于開發(fā)商？其產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性。
風(fēng)險(xiǎn)四
由于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)權(quán)的模糊性等，就決定了投資者對(duì)開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營(yíng)管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系，這樣，酒店的經(jīng)營(yíng)管理往往容易陷入開發(fā)商與管理公司的地下操作中。
風(fēng)險(xiǎn)五
正因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)權(quán)上具有依賴性，這就導(dǎo)致如果酒店經(jīng)營(yíng)不善，消費(fèi)者購買的單獨(dú)的酒店客房在市場(chǎng)上將難以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營(yíng)，單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等收益的。如此一來，投資者投資后很難全身而退，其預(yù)期的高回報(bào)很大程度上取決于酒店的經(jīng)營(yíng)好壞。
(本文來源：四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào) )
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發(fā)表于 2014-5-30 16:37:12
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