桐城律師在線解答--借用他人姓名身份購房。房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰？

無敵律師

     全中國(guó)房奴和炒房族千千萬，房產(chǎn)已經(jīng)作為中國(guó)人生活中不可缺部分。有時(shí)候自己買不了房了，有人就出錢借用他人姓名身份購房。不過，這房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰？

      　[案情]

　　2006年8月，王某單位統(tǒng)一購房（實(shí)為集資建房），其因資金困難，經(jīng)朋友介紹，與張某達(dá)成口頭頂名購房協(xié)議，約定由張某出資以王某之名購買該住房。2006年8月30日，張某交付王某房款213000元，此后配套費(fèi)、地下室款等均由張某交給王某，王某再交給開發(fā)商。2007年10月，房屋交付使用，王某領(lǐng)取房屋鑰匙交給張某，張某入住該房屋。此后，物業(yè)管理費(fèi)及水、電、暖等費(fèi)用均由張某以王某的名義交納。2010年7月20日，王某自己向開發(fā)商交納了維修基金和契稅，辦理了房產(chǎn)權(quán)屬證書，房產(chǎn)證上的房屋所有權(quán)人為王某，并拒絕與張某辦理過戶手續(xù)。2013年3月，張某訴至法院，請(qǐng)求依法判令王某辦理房屋過戶手續(xù)。王某則以房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人是自己為由要求確認(rèn)頂名買房無效。

　　

      [分歧]

　　本案涉及到頂名買房的效力問題。在審理過程中，存在兩種意見：

　　一種意見認(rèn)為，雖然實(shí)際購房人為張某，但房產(chǎn)證及土地使用證登記的所有人為王某。為維護(hù)交易安全，應(yīng)確認(rèn)登記的效力，房屋產(chǎn)權(quán)歸王某所有。但鑒于張某為實(shí)際出資人，王某應(yīng)返還張某購房款。

　　另一種意見認(rèn)為，該房的實(shí)際購買人為張某，因此張某應(yīng)為實(shí)際所有人，王某應(yīng)將房產(chǎn)證過戶到真正的房屋所有人張某名下。這樣既符合購房之初雙方的真實(shí)意思表示，更符合公平、誠信的法治原則。

　　

       [律師評(píng)析]

　　筆者同意第二種意見。第一種意見過份注重不動(dòng)產(chǎn)登記效力的法條，沒有注重案件事實(shí)。應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同案件事實(shí)作出不同的判斷，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是不可變更的，從事實(shí)出發(fā)，才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　1、尊重當(dāng)事人意思自治原則。意思自治原則是指合同當(dāng)事人可以自由選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律原則，它是確定合同準(zhǔn)據(jù)法的最普遍的原則。公民之間的買賣、轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循當(dāng)事人意思自治原則，只要意思真實(shí)、程序合法，就不能以違反禁止性法律規(guī)定為由確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為無效。“頂名購房”有沒有法律效力，關(guān)鍵是“頂名購房”的事實(shí)是否存在。在通常意義上，頂名購房實(shí)際是房屋轉(zhuǎn)讓方式的一種，只要沒有違反有關(guān)法律法規(guī)之禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)這種轉(zhuǎn)讓方式是合法有效的�？梢钥闯霭钢卸�人的轉(zhuǎn)讓行為是自愿的，應(yīng)是有效的。

　　2、房產(chǎn)證并不是唯一合法有效的房屋所有權(quán)的證據(jù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，房產(chǎn)證是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，在各權(quán)利方?jīng)]有爭(zhēng)執(zhí)和相反證據(jù)的情況下，它的證明力是唯一的，其證明的事實(shí)和其記載內(nèi)容是統(tǒng)一的。但在對(duì)方有其他證據(jù)且證明力大于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的效力時(shí)，就應(yīng)以其他證據(jù)證明的事實(shí)為依據(jù)。

　　3、結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定真正房屋權(quán)利人。從本案的實(shí)際情況看，房屋的購房款、配套費(fèi)、地下室款都是張某以王某的名義交納，住進(jìn)房屋后，房屋的物業(yè)管理費(fèi)及水、電、暖等費(fèi)用也都是由張某交納的。涉訴房屋自2007年以來一直由張某居住，可以看出，以上證據(jù)結(jié)合起來足能證明該爭(zhēng)議房屋確為張某所出資購買，張某已在該房屋居住使用六年之久。王某雖然后期也出過小部分資金，但這是在王某對(duì)“頂名”反悔之后欲否認(rèn)“頂名購房”之事實(shí)的毀約行為。

　　

        根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。本案爭(zhēng)議房產(chǎn)雖登記在王某名下，但根據(jù)張某提供的證據(jù)證明力明顯大于房產(chǎn)證的證明力，故可以認(rèn)定該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)證是一種頂名的購房行為，張某應(yīng)享有房屋的所有權(quán)。

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